房企半年考：头部占据率再提升 三线房企焦虑
2020-07-02 09:40:28
房企半年考：头部占据率再提升 三线房企焦虑
作者： 罗韬
[ 在房地产行业增速放缓的宏观配景下，企业间竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格式。TOP10房企贩卖操盘金额入榜门槛增长7.1%至912.1亿元；TOP50房企集中度与客岁同期相比基本持平；而TOP51~100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比降落0.7和1个百分点。 ]
2020年上半年，于房地产企业来说，无异于一场压力测试。随着半年成绩单的渐渐披露，企业间的强弱高下也随之尽显。
克而瑞研究中心披露的《上半年中国房地产企业贩卖TOP200排行榜》显示，2020年6月，房地产市场继续恢复，叠加房企去化积极，TOP100房企单月权益贩卖金额同比增长13.4%。但整个上半年，受到疫情拖累，TOP100房企全口径贩卖额依然同比降落2.7%。
在房地产行业增速放缓的宏观配景下，企业间竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格式，尤其巨头份额进一步提升的格式十分明显。好比TOP10房企贩卖操盘金额入榜门槛增长7.1%至912.1亿元；TOP50房企集中度与客岁同期相比基本持平；而TOP51~100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比降落0.7和1个百分点，权益金额集中度出现一定回落。
这一数据上的变化显示出，疫情打击之下，范围房企抗压力强于一般中小房企，且头部的上风尤其突出，强者恒强格式仍在延续。
业内人士称：一方面，本年的市场整体范围增速放缓，贩卖压力比之前几年都大；另外一方面，不少二三线房企依旧希望逆势突围提升份额，在市场上找到更好的排位；这两重因素带来房企谋划压力空前。
集中度提升倒逼二三线房企
在目前的市场配景下，范围房企的竞争上风日益凸显。随着资源加速向上风企业集聚，将推动行业集中度继续走高。
克而瑞的数据显示，本年上半年，TOP3房企的市场占据率为11.8%，较上年同期的10.6%提升1.2个百分点；TOP20房企的市场占据率为32.4%，较上年同期的31.4%提升1个百分点。整体来看，前50强房企的市场占据率呈提高趋势，排名越靠前，提高幅度越显著。碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）和万科（000002.SZ）依然占据行业前三名宝座，全口径贩卖金额分别为3723.1亿、3487.9亿和3180亿。
而50强之后的房企，竞争上风已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计整年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企范围发展的紧张分水岭。
正是如许的分化，促使处于追赶职位的房企越发渴望提升在榜单上的排位。好比阳光城（000671.SZ）执行副总裁吴建斌认为，房企范围没有到5000亿，都不必举行转型。
“我们公司本年想在各大排行榜上进一步提高排位，那么我们就要估算6月30日这个节点在我们预期的排位上需要的贩卖金额。”一家上市房企的管理层向第一财经记者透露。同时，为了告竣范围目标，一些房企不吝采取“注水”的方式美化数字。该人士同时透露：“虽然我们内部无法到达既定贩卖目标，但是照旧会采取一些手段，好比内部人认购，或者其他注水的方式把贩卖额做上去，确保看起来贩卖数据每年都在提升。”
据相识，贩卖注水早已成为各家房企包管行业排名的紧张手段。好比，一些公司会在客户认筹之后就确定贩卖全口径金额，也就是说如果1000万元的屋子，当客户缴纳50万元认筹金后，营销就可以确认自己已经完成了这1000万元贩卖，不外这个时候现实回款并未到账。
别的，由于当下许多项目都是联合操盘，因此一个楼盘无论一家公司股权占比几多，都可以通过全口径贩卖额举行计算，进一步增长了自己的“范围”。
“本年计划注水30%，只有如许才能完成排位使命，这在我们这个体量的公司照旧比力正常的。实在营销线就希望多报一些数据，让整体范围悦目一些，幸亏上市办差别意，担心披露公告有风险，这才让数据相对没那么离谱。”一家公司知情人士说。
现实上，行业的潜规则是，每到月尾，各家公司每每都会测算，为了到达某一个排位到底应该报几多贩卖额，进而在内部相同得出一个各方均可以接受的数值。
范围激动下的拿地压力
鉴于二三线房企追赶范围的诉求十分强烈，它们在本年的土地市场上也较头部企业越发激进。加之疫情之后资金面较为宽松，使得上半年土地市场率先回温。
中原地产研究中心统计数据显示，本年截至6月29日，50城卖地2.18万亿元，同比上涨11.6%，刷新汗青纪录。其中，杭州卖地1639亿元，上海卖地1313亿元，北京卖地1143亿元，广州卖地1015亿元，36个都会卖地凌驾200亿元。
6月以来，多个地方出现了高地价项目。11日，温州一宗商住用地颠末16家房企116轮竞价，终极以上限价36亿元、楼面价26385元/平方米被拍出。12日，厦门出让的一住宅地块以50603元/平方米的成交楼面价创下了厦门新单价纪录。15日，徐州出让的一住宅地块终极以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交，796轮竞价让其成为本年竞争最为猛烈的地块之一。
根据第一财经记者不完全统计，包括北京、深圳、成都、宁波等都会的土地市场，均出现了100轮以上的竞拍征象。土地市场火爆背后，是来自二三线房企的积极补仓需求。
“我们在上半年就完成了整年拿地指标，其时疫情期间我们坚定看好后市，积极拿了许多地。不外，下半年我们还会拿地，只是会放慢一点节奏。”一家TOP50房企总裁向记者透露。
中国指数研究院数据，2020年1~5月，中国奥园（03883.HK）、龙光集团（03380.HK）、建发股份（600153.SH）、祥生地产、首开集团（600376.SH）同期拿地金额分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元，同比增幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而这些企业的配合特点，正是身处于二三线。
相比之下，许多大型房企拿地则越发审慎。第一财经记者统计发明，前五月，碧桂园、新城控股（601155.SH）、绿地控股（600606.SH）、金地集团（600383.SH）等范围房企拿地金额均同比降落，跌幅分别达65.05%、43.17%、27.06%、30.52%。
责任编辑：杨亚龙
