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　　销售进入筑底阶段，预计6 月继续修复。2022 年1-5 月，销售面积、销售金额增速分别为-23.6%、-31.5%；5 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-38%，较上月+9pct、+7pct，环比增速分别为26%、30%，为今年以来首次环比转正，5 月销售边际好转、拐点初现。5 月住宅销售均价为9877，同比下降8%，环比上升2%，房价也呈现出一定边际修复迹象。政策组合拳的效果开始显现，从我们跟踪的高频数据来看，6 月前半月部分城市的销售情况开始回暖，我们预计6 月的销售数据将继续修复，销售已经进入筑底阶段。

　　土地成交依旧低迷，溢价率进一步下降。2022 年1-5 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降45.7%、28.1%。5 月单月土地购置面积增速为-43%，较上月上升14pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。5 月百城成交土地面积同比下降37.07%，为2015年以来的历史低点；百城土地溢价率2.2%，处于年内的低点，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。

　　开工未见好转，施工面积累计增速史上首次转负。2022 年1-5 月，新开工面积同比下降30.6%，5 月单月增速为-42%；1-5 月施工面积累计同比下降1%，为历史上首次转负，5 月单月增速为为-40%，在销售回款困难的影响下，施工开展受阻，但“保交付”仍是第一要务，施工仍有一定支撑；竣工面积累计同比下降15.3%，5 月单月增速为-31.26%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程。

　　开发投资增速继续走低，单月降幅收窄。2022 年1-5 月，全国房地产开发投资完成额同比减少4.0%，5 月单月投资增速为-7.8%，降幅较上月收窄2.3%，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，三季度内预计仍将持续处于下行趋势。

　　到位资金下滑，外资持续增长，销售回款好转。5 月单月，到位资金增速为-33%，较上月增速下降13pct，又创新低。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-34%、-13%、-34%、-49%，分别较上月-6pct、-7pct、+8pct、+4pct，定金增速下降幅度较上月收窄，主要得益于销售边际修复。

　　投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，政策的宽松已经逐步过渡到了高能级城市，从5 月基本面数据来看政策效果已经开始显现，预计6 月销售将继续修复；同时土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：

　　万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

　　风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）

文章来源：中国银河证券

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